Requisitos para la compra y venta de bienes inmuebles en el ecuador

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¿Qué documentos necesitamos para realizar una escritura de compra y venta de inmueble? ¿Cuánto hay que pagar por impuestos y tasas? ¿En qué casos se paga el impuesto a la plusvalía y cómo se lo calcula…? Para responder a éstas y otras tantas inquietudes que sobrecogen a compradores y vendedores, hemos invitado al abogado y corredores de bienes raíces Magner Aguirre Pastor, con ocasión de su reciente reeleción  como Presidente de la Asociación de Corredores de el Oro, quien a la vez que absuelve, realiza interesantes observaciones en éste artículo que titula: LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES, IMPUESTOS,

Documentos  habilitantes y su trascendencia en la economía.

La transferencia de bienes inmuebles pareciera un acto jurídico de poca significación, no obstante vemos allí, una manifestación patente de la inversión interna y externa. En el mundo entero el sector inmobiliario es una de las áreas más importantes de la economía, no solamente por los impuestos que le generan a los Municipios, sino por cuanto dichas inversiones por pequeñas que sean se traducen finalmente en fuentes generadoras de empleos. Con la  compra del solar, vienen los planos del proyecto, el pago de los permisos correspondientes, la contratación de profesionales  y mano de obra,  el inicio de la construcción y por ende el empleo, y con ello el movimiento del comercio en general, que se traduce en resumidas cuentas en bienestar y trabajo para amplios sectores de la economía.

 

Para todos los colegas vinculados al quehacer inmobiliario el manejo de los impuestos generados en la transferencia de dominio es pan comido, no obstante no pretendemos enseñar en absoluto,  nada nuevo, sino simplemente dejar para la ciudadanía en general, una pequeña síntesis de los principales  impuestos que deben pagarse,  los montos y la forma como se liquidan, pero sobre todo destacar la importancia que dichas transferencias tienen, y por ende exhortar a encontrar caminos expeditos que faciliten la inversión por ende la dinámica económica de las ciudades.

 

Documentos habilitantes para la transferencia de inmuebles.

 

Entre los documentos habilitantes necesarios en la transferencia de bienes inmuebles necesarios y sin los cuales el notario no puede elevar a escritura pública la minuta enviada por el abogado tenemos:

1) Certificado de no adeudar al municipio.

2) Certificados de no adeudar al cuerpo de bomberos.

3) Certificado de no adeudar a la empresa de agua potable.

4) Dependiendo de las ordenanzas de cada municipio, un levantamiento planimetrico aprobado en el que debe coincidir el área constante en escritura, con lo constatado en el sitio, en caso de existir diferencia de área a favor de la municipalidad habrá que comprar los metros cuadrados faltantes y proceder a rectificar las escrituras a fin de que en  la venta se transfiera con exactitud, si la diferencia de área es superior a los 50m 2 deberá el Consejo Municipal aprobar dicha venta, en caso de ser menor el área departamento de planeamiento urbano autoriza la venta (Caso del Municipio de Machala).

5) Comprobantes de haber cancelado el impuesto de alcabalas e impuestos adicionales que equivalen al 1% del valor de avalúo catastral Art 352 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM).  Los impuestos adicionales al de Alcabalas creados o que se crearen por leyes especiales, se cobrarán conjuntamente con el tributo principal, a menos que en la ley que los establezca se ordene la recaudación por agentes distintos al tesorero municipal.

Monto de los Impuestos Adicionales:

El monto de un impuesto adicional no podrá exceder del 50% de la tarifa básica (1%) que establece la Ley, ni la suma de los adicionales exceder del 100% de esa tarifa básica. En caso de que excediere se cobrará únicamente el valor equivalente a ese ciento por ciento, que se distribuirá entre los partícipes. Existen varios ejemplos de impuestos adicionales que se han creado en varios municipios del país tales como: Adicional para fondos escolares de los Consejos Provinciales,  adicional para la Defensa Nacional,  adicional para obras en el estero salado en el Cantón Guayaquil. Queda claro que de existir varios impuestos adicionales jamás la suma de todos, será superior al 1% del avalúo catastral (Art. 353 LORM).

6)  Comprobantes de haber cancelado el impuesto de utilidad o plusvalía, El mismo que corresponde al 10% sobre las utilidades que provengan de la venta de inmuebles urbanos (Art. 368 LORM Codificada), el hecho generador es la obtención de un beneficio económico real proveniente de la diferencia entre el precio en que se compró un inmueble y el precio en el que se lo vende.

Cálculo del Impuesto:

 

  • Art. 369 LORM Codificada.- Para el cálculo del impuesto, las municipalidades deducirán de las utilidades los valores pagados por concepto de contribuciones especiales de mejoras.

 

  • Art. 371 LORM Codificada.- Deducciones adicionales: Los costos de adquisición y otros elementos deducibles, como:

 

  • El 5% de las utilidades líquidas por cada año que haya transcurrido a partir del segundo año de la adquisición hasta la venta, sin que en ningún caso pueda cobrarse una vez transcurridos los veinte años a partir de la adquisición.

 

  • La desvalorización de la moneda según informe al respecto el Banco Central del Ecuador, que se publica en el Registro Oficial año a año.

 

Procedimiento para aplicar la Tasa de Desvalorización y determinar la rebaja por desvalorización de la moneda:

  • Se determina el precio de venta del inmueble, que en ningún caso puede ser inferior al avalúo del predio, correspondiente al año en que se efectúa la venta.

 

  • Del precio de venta se resta el precio al cual se adquirió el bien inmueble, tomándolo de la respectiva escritura.

 

  • A la cifra que resulte de la operación anterior, deben deducirse los valores pagados por concepto de contribución especial de mejoras si las hubiere.
  • Además se restan los valores a las mejoras efectuadas en el predio durante el período que fue propiedad del vendedor considerando únicamente las construcciones que se hayan levantado en el predio. Al valor que resulte de esta operación se la denomina diferencia neta.

 

A la diferencia neta se le aplica una rebaja del 5% de su monto por cada año transcurrido a partir del segundo contando desde la fecha de adquisición del bien inmueble, y es por ello que si el vendedor hubiera sido propietario del predio que vende por más de 20 años no se genera obligación tributaria alguna por concepto de IMPUESTO A LAS UTILIDADES por no existir base imponible. Al valor que resulte de esta operación se la denomina base para la rebaja por desvalorización de la moneda, en caso de que el inmueble haya sido comprado antes del año 2006.

 

7) Certificado de avalúo, según lo dispone el Art. # 354 de la LORM Codificada, Los notarios antes de extender una escritura de las que comportan impuestos de alcabalas, pedirán al Director Financiero, que extienda un certificado con el valor del inmueble, según el catastro correspondiente, debiéndose indicar en ese certificado, el monto del impuesto municipal a recaudarse, así como el de los adicionales, si los hubiere.

 

Los Notarios no podrán extender las escrituras, ni los registradores de la propiedad registrarlas, sin que se les presente los recibos de pago de las contribuciones, principales  y adicionales, debiéndose incorporar estos recibos a las escrituras.

Sanciones a los Notarios y Registradores de la Propiedad:

 

Quienes contravinieren a estas normas, serán responsables solidariamente del pago del impuesto con los deudores directos de la obligación tributaria, e incurrirán, además en una multa igual al ciento por ciento del monto del tributo que se hubiere dejado de cobrar; y, aún cuando se efectúe la cabal recaudación del impuesto, sufrirán una multa equivalente al 25%  y hasta el 125%  de la remuneración mensual básica mínima unificada del trabajador en general  según la gravedad y magnitud del caso, que la impondrá el Alcalde.

 

8) Copias de las cédulas de ciudadanía y certificados de votación de compradores y vendedores.

 

9) Los demás documentos que sean necesarios según el caso, Poder especial en caso de apoderados, autorización judicial en caso de menores, etc.

 

En resumidas cuentas los impuestos de transferencias de dominio le representan a los  Municipios  aproximadamente entre un  1 y un 2% del valor del avalúo catastral dependiendo de las rebajas, exenciones o exoneraciones, etc. Ténganse en cuenta que en las ciudades  grandes la venta de bienes inmuebles se cuentan en varios millones de dólares anuales. Luego los ingresos por aprobación de planos, permiso de construcción, hecha la edificación, el obvio incremento de cobro de predio urbanos.

 

De lo expuesto se puede colegir que los ingresos generados por estos impuestos para los municipios son muy significativos, y por lo tanto deben crearse ordenanzas y procedimientos que faciliten los trámites. Sin embargo  la tan cacareada inversión, encuentra muchas veces, voces de espanto, cuando en algunos Municipios del País como es el caso del Departamento de Planeamiento Urbano del Municipio de Machala,  paradójicamente, en muchas ocasiones es ahuyentada, por los tortuosos procedimientos,  que lejos de facilitar la inversión la complican con una serie de requisitos inoportunos.

 

Es un gran error, pensar que sólo cuando vienen grandes empresas inmobiliarias, con importantes  proyectos como centros comerciales o proyectos urbanísticos que generalmente se autofinancian con recursos de los mismos compradores de cada ciudad, como debe de ser, para garantizar el éxito del proyecto y que por el volumen de la inversión se les haya dado  todas las facilidades, permisos municipales, sin mayores trámite, ciertas prerrogativas y prebendas especiales, etc. lo cual nos parece excelente, no obstante, lo propio se debería hacer con el pequeño inversionista ya que en realidad la suma de todas las pequeñas inversiones, que todos los días se intentan realizar, al final de cuentas,  son mucho mayores y lo que es mejor dichas inversiones y los recursos que generan se quedan en la ciudad y contribuyen de mejor manera a dinamizar la economía.

 

No tener en cuenta la importancia que tiene  el dar facilidades en toda transferencia de dominio a todos sin excepción grandes y pequeños y desde luego cumpliendo con la ley y las ordenanzas,  sin que ello signifique retardo en la prestación de servicios, es el reto de los administradores municipales, a fin de evitar que ciertas inversiones se paralicen o vayan a parar a otras ciudades.

 

Una de las mejores obra que puede hacer un Alcalde dentro del gobierno seccional,  es a través de su gestión, estimular la inversión como en efecto lo ha hecho el  Alcalde Falquez en nuestra ciudad  y mediante  procedimientos expeditos, agiles, simples  generar bienestar autentico a través del empleo. Situación que en muchas ocasiones se ve empañada por algunos burócratas, que no han entendido la visión del primer personero municipal.

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